Taşınmaz İçin Açılan Tapu İptal Ve Tescil Davalarında, Dava Tarihindeki Değer Esas Alınmalıdır

Taşınmaz için açılan tapu iptal ve tescil davalarında, dava tarihindeki değer esas alınmalıdır.
“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ : Bafra Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 07/12/2005
NUMARASI : 2005/487 E-  1018 K. 
Taraflar arasındaki “Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali, tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Bafra Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen  08.11.2004 gün ve 2004/456 E. 942 K. sayılı kararın incelenmesi  davacı  vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14.Hukuk Dairesinin 23.05.2005 gün ve 2005/1183-4799 sayılı ilamı ile; (…Dava, Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davaya dayanak 05.08.1968 günlü biçimine uygun düzenlenmiş sözleşmede Satış bedeli taraflara 210.000 TL. olarak gösterilmiştir. Sözleşmenin konusu ise …… Köyü 187, 485, 493, 592, 1324 parseller ile….. Köyü 261, 209, 351, 352 ve 391 sayılı parseller olup, Dava 18.5.2004 tarihinde açılmıştır.


Bu tür davalara uygulamada ferağa icbar davaları da denilmektedir.        
Kaynağını Borçlar Kanunun 22.maddesinden alan taşınmaz Satış Vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunun 213.maddesi ile Medeni Kanunun 706 ve Noterlik Kanunun 89.maddeleri hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken sözleşmedir. Bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve iki tarafa borç yükleyen, kişisel hak meydana getiren sözleşmelerdendir.

Vaad alacaklısı, taşınmaz Satış Vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde Dava tarihinde yürürlükte bulunan Türk Medeni Kanunun 716. maddesi (743 sayılı Türk Kanunu Medenisinin 642.md.) uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış Vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarının kabulü için öncelikle aranacak unsurlardan birisi, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığının araştırılmasıdır. Ancak, Yüksek Özel Daire görev yönünü öncelikle incelediğinden, diğer yönler inceleme konusu yapılamamıştır. Bu nedenle sözleşmenin geçerlilik şartları irdelenmemiştir.

Bilindiği üzere; mahkemelerin görevi kanunla belirlenir (Anayasa 142.md.; HUMK.md.1/1) HUMK. m.1/2; “Görev Dava olunan şeyin değerine göre belirtilmiş ise, görevli mahkemenin tespitinde, davanın açıldığı gündeki değer esas tutulmak üzere aşağıdaki maddeler hükümleri uygulanır. Faiz, icra tazminatı ve giderler görevin tespitinde hesaba katılmaz” hükmünü amirdir.
HUMK.nun 1/2 maddesi; kaideyi koymuş ve görevin belirlenmesinde davanın açıldığı gündeki değerin esas alınması gerektiğini vurgulamıştır.
HUMK.nun 1.maddesi 26/2/1985 gün ve 3156 sayılı Kanun ile değiştirilerek, yukarıda açıklanan şeklini almıştır.
HUMK.na göre; müddeabihi paradan başka bir şey olan davalarda iki taraf müddeabihin değerinde uzlaşmazlarsa, müddeabihin davanın açıldığı gündeki Değeri mahkemece tayin ve takdir olunur.(m.2/

Doktrinde bir kısım yazarlar bu hükümden hareketle iki tarafın müddeabihin değerinde uzlaşmaları halinde mahkemenin görevinin bu uzlaşılan değere göre belirleneceği mahkemenin bu değere bağlı olduğu, resen kıymet takdirine başvuramayacağı, mahkemenin müddeabihin değerinin tarafların uzlaştıkları değerden farklı olduğunu tespit etse bile buna dayanarak görevsizlik kararı veremeyeceği düşüncesindedirler.

HUMK.nun 2.maddesi, Nöşatel  Usul Kanunun ikinci maddesinden alınmıştır. 1. ve 3. ncü fıkralar Nöşatel Kanundaki ile aynıdır. Nöşatel Usul Kanunun 2.maddesinin 2.fıkrası ise şöyledir;

“Müddeabih paradan başka bir şey veya hak ise davanın açıldığı mahkeme, sözlü ve basit duruşmadan (duruşmaya tarafları dinlendikten) sonra müddeabihin değerini takdir eder.”

Görüldüğü gibi; Nöşatel Usul Kanununda bizdeki “iki taraf kıymetinde uzlaşmazlarsa” deyimi yoktur. Nöşatel Usul Kanununa göre; Görev kuralları kamu düzenine ilişkin olup, taraflar anlaşma ile bunları değiştiremezler.
Bundan da anlaşıldığı gibi, kanunu tercüme edenler, Nöşatel Kanunundaki “apres debat” deyimini, HUMK.nun m.2/II’ye “iki taraf kıymetinde uzlaşmazlarsa” şeklinde tercüme etmişler ve fıkra bu şekilde kanunlaşmıştır.
Bu nedenle, md.2/II hükmünün, Nöşatel kanunundaki gibi anlaşılması gerekir. (Prof.Dr.Baki Kuru, HMUK., 6.baskı, 2001. c.3, s.168 vd.) Çünkü, “Kanunlarımızı yorumlarken kendi metinlerimizi gözönünde tutmakla beraber yorumlarda… bunların asıllarına da bakmaktan vazgeçemeyiz.” (28/11/1945 gün ve 1945/13 Esas, 15 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı; 20/9/1950 gün ve 1950/4 Esas, 10 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı)

Bu açıklamaya göre iki taraf müddeabihin kıymetinde uzlaşsalar bile mahkemenin res’en müddeabihin değerini takdir etmesi ve görevli olup olmadığını kendi takdir ettiği değere göre karara bağlaması gerekir. Çünkü, görev kuralı kamu düzenine ilişkindir ve bu nedenle hakim tarafından davanın her aşamasında kendiliğinden nazara alınır. Taraflar görev konusunda anlaşma yapamazlar.

Olayımızda; Satış Vaadi sözleşmesi yapılmıştır. İsminden de anlaşılacağı gibi ortada bir sözleşme vardır ve iki taraflı  sözleşmedir. İki tarafa da hak ve vecibeler yüklenmektedir. Bu sözleşmede taraflar taşınmazın değerini de belirlemişlerdir. Sözleşmeye müdahale edilmemesi genel kuraldır. Zaten yıllarca tarafların tespit ettikleri bu değere mahkemelerce müdahalede bulunulmamıştır. Mahkemelerin görevleri tespit edilen bu değere göre belirlenmiştir. Yargıtay Özel Daireleri ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da içtihatlarını bu yolda geliştirmişlerdir.

Ancak; Satış Vaadi sözleşmesine dayanılarak elde edilmesi istenilen hak tapu iptali ve tescildir. Sözleşmenin asli unsurunu tapu iptali ve tescil oluşturmaktadır. Sözleşme ile elde edilmek istenilen nihai talep iptal ve tescildir. Tatbikatta görüldüğü gibi, bu talep, bazen çok uzun yıllarca yapılmamaktadır. Taşınmaz vaad olunana teslim edilmişse zamanaşımı da işleyemeyeceğinden, taraflar tescil talebinde bulunmamaktadır.

Çok zaman 20-30 yıl sonra talepte bulunabilmektedirler. Bazen de sözleşmede (somut olayda olduğu gibi) onlarca taşınmazın  satışı vaat edilmektedir. 20-30 yıl önce veya onlarca taşınmazın satışının vaad edildiği sözleşmelerde gösterilen değerler yeni açılan davalarda çok cüzi kalmaktadır. Uzun yıllar süren yüksek enflasyon ve tarafların Satış bedelini sözleşmede bilerek düşük göstermeleri ihtimali nazara alındığında taşınmazın değerinin Dava tarihine göre belirlenmesi gerekmektedir.

Hakim yapacağı keşifte dinleyeceği bilirkişilere taşınmazın değerini tespit ettirecektir. Tespit edilen bu değere göre hem mahkemenin görevi tayin edilecek, hem de noksan harç ikmal ettirilecektir. Bu durumda sözleşmeye müdahaleden de söz edilemeyecektir. Kamu düzeninden olan bu husus tarafların insiyatifine bırakılmadan, hakim tarafından resen yerine getirilmiş olacaktır.

Harçlar Kanununun 16.maddesi de, müdahalenin meni, tescil ve tapu iptali gibi taşınmazın aynını ilgilendiren davalarda, taşınmazın değerinin esas alınacağını öngörerek görüşümüzü teyit etmektedir. Harç kaybı da böylece önlenmiş olacaktır.
Benzer hukuki durumlardan olan, şufa ve tenkis davalarında, yıllar önce ilgili Özel Daireler içtihatlarını değiştirerek taşınmazların değerlerinin yeniden belirlenmesini içtihat etmişler, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bu değişime haklı olarak onay vermiştir.

Özel Daire ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yukarıda açıklanan nedenlerle; Eski kararlarından dönerek, yeni oluşuma göre kararını değiştirme gereğini duymuşlardır.

Bu konu hakkında benzer makalelerimiz içn tıklayın