Kiracı Tahliye Davası (Sebep-Yetki-Görev-Dilekçe)

Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davası, kiraya verenin kiracının kiraya verdiği taşınmazdan kanunda belirtilen nedenlerle boşaltılması için açmış olduğu davadır. Tahliye davasına ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmekle beraber İcra İflas Hukuku’nda da düzenleme mevcuttur. Tahliye davası, kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazı tahliye etmektedir.

Kira sözleşmesi, belirli veya belirsiz süreli olmak üzere düzenlenebilmektedir. Belirli sözleşmenin süresinin sona ermesi halinde sözleşme sona erecektir. Belirli süreli sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önceden bildirim bulunmaz ise sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılacaktır. Belirsiz süreli kira sözleşmesi, daha uzun veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça yasal fesih dönemine uyarak sözleşme feshedilebilecektir.

Bildirim Yoluyla Kiracının Tahliye Talebi

Bildirim yoluyla tahliye talebi, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin sonunca kiraya veren, her uzamana yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilecektir.

Dava Yoluyla Kiracının Tahliye Talebi

Dava yoluyla tahliye talebinde bulunma, kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi ve 352. maddeleri arasında tahliye talebinde bulunulması için nedenler hüküm altına alınmıştır.

Kiracı, kira borcunu ifa etmez ise yazılı olarak kiraya veren kiracıya süre (en az 30 gün süre) verebilir ve bu sürede ifa etmez ise sözleşmenin feshedileceği belirtilecektir. Kiracı, kendisine verilen süre içerisinde kira bedelini ödemez ise, kiraya veren temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir.

Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Böylece ihtiyaç nedeniyle tahliye davası somut olaya göre titizlikle hazırlanmış olan bir dava dilekçesiyle kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Unutulmamalıdır ki taslak dilekçe metinleri hukuki hatalar içerir. Somut olaydaki ihtiyaca ilişkin tahliye talepli dilekçe hazırlamak için uzman bir avukattan yardım almakta fayda vardır.

Kiracının Tahliyesinden Sonra Taşınmazın Başka Birine Kiralaması

TBK m. 355/1 gereği ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz.

Aksi halde kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

3 yıllık süre geçtikten sonra kiraya veren herhangi bir kısıtlamaya tabi olmadan taşınmazı bir başkasına kiralayabilir.

Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Erme Nedenleri

1.Ayıp Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kira sözleşmesi karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kiraya veren, kiralananın ayıplı olmasından dolayı sorumludur. Söz konusu ayıplar, önemli-önemsiz ayıp (BKm.304), teslim zamanındaki ayıp-sonradan ortaya çıkan ayıp (BKm.305) olabilir.

Önemli ayıp, kiralanandaki mevcut eksiklik veya bozukluk, sözleşmede belirlenen kullanımı tamamen engelliyor veya kullanmakla birlikte kiracının beklediği yararı ciddi ölçüde azaltıyorsa ve bu halde kiracıdan kiralananı kullanması objektif olarak beklenemeyeceği ayıbı ifade etmektedir. Bu tür ayıpların varlığı halinde kiracı kira sözleşmesini feshedebilir.

Önemli olmayan ayıp, kiralananın kullanımını engellemeyen, buna rağmen kiracının beklediği yararına zarar veren, ancak bu zararın kayda değer büyüklükte olmamasını ifade etmektedir.

Teslim anında ortaya çıkan ayıp-sonradan ortaya çıkan ayıpta ise kira sözleşmesi sürekli nitelikte bir sözleşme olduğundan kiralayan, sözleşmenin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplardan sorumludur. Çünkü kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurma yükümlülüğü altındadır

Maddi, ekonomik, hukuki ve manevi ayıplardan da bahsetmek mümkündür.

Kiraya verenin kiralananın ayıbından dolayı sorumluluğuna gidebilmemiz için gerekli olan şartlar:

1.Kiralananda ayıp olarak nitelendirilecek eksiklik ya da bozuklukların bulunması,
2.Kiralananın ayıp nedeniyle sözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli olmaması,
3.Kiralanandaki ayıbın gizli olması,
4.Kiraya verenin sorumluluğunun sözleşme ile sınırlandırılmamış veya kaldırılmamış olması,
5.Kiracının kiralananı muayene etmesi ve ihbar yükümlülüğünü yerine getirmesi,
6.Kiracının ayıptan sorumlu olmaması gerekir,
7.Kiraya verenin kusuru aranmaz.

Kiracının kira sözleşmesi devam ederken ortaya çıkan ayıpları kiralayana bildirmemesi TBK’nın 318.hükmü gereği tazminat ile sorumlu olması sonucuna yol açar.

a. Kiraya Verenin Kiralananın Kiracıya Teslimi Anındaki Ayıplardan Sorumluluğu

TBK’nın 304.maddesi uyarınca ayıp önemli ise kiracı iki yola başvurabilir. Söz konusu yollar;

1.Borçlunun temerrüdüne (BK m.125) başvurabilir ve seçimlik haklarını kullanabilir.
2.Kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Söz konusu hükümler kiracıya ayıbın giderilmesini ve tamirini talep, kira bedelinde indirim, ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep, sözleşmeyi fesih, tazminat talep etme haklarını vermektedir.

Ayıp önemli değilse kiracı, kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğa ilişkin hükümlere (TBK m.305) başvurabilir. Bu durumda kiracının sözleşmeyi feshetme yetkisi veya borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere başvurma hakkı bulunmamaktadır.

b. Kiraya Verenin Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Sorumluluğu

TBK’nın 305.hükmü gereği kiracıya seçimlik haklar tanınmıştır. Söz konusu haklar;

1.Onarım talep etme hakkı,
2.Kira bedelinin indirilmesini talep hakkı,
3.Ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep hakkı,
4.Sözleşmeden dönme veya sözleşmeyi feshetme hakkı söz konusudur.

Kiracının ayıp nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirebilmesi için ayıbın “önemli ayıp” olması gerekmektedir.

Kiracının sözleşmeyi feshedebilmesi için kiraya verenden ayıbın giderilmesini talep etmesi ve bu talebe rağmen ayıbın giderilmemesi gerekmektedir. Eğer ki kiracı, temerrüde ilişkin hükümleri uygulamayı tercih ederse ayıbın giderilmesini kiraya verenden talep etmeksizin sözleşmeden dönebilir. Kiracının usulüne uygun uğradığı zararları kiraya verenden talep etmesi mümkündür. Dönme halinde olumsuz zarar, fesih halinde ise olumlu zarar talep edilir.

2.Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü, kira sözleşmesinde asli borcunu oluşturmaktadır. TBK’nın 315.hükmü gereği kiracının asli borcunu yerine getirmemesi veya ifada gecikmesi halinde kira sözleşmesinin feshedilmesi mümkündür. Olağanüstü fesih sebebi olarak TBK m.315’de düzenlenmiştir.

Kiraya veren, kiracıya borcunu ifa etmesi için bir mühlet vermelidir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, kontur ve çatılı işyeri kiralarında ise en az 30 gündür. Bildirim yazılı olarak yapılmalıdır.

Söz konusu durum sadece kira bedelinin ödenmesinde temerrüde düşülmesini değil, aynı zamanda yan giderleri ödemede temerrüde düşülmesini de kapsamaktadır.

Taraflar kira bedelinin ödenmesi için bir vade kararlaştırmamışlarsa kiracının temerrüde düşürülmesi için TBK’nın 117.maddesi gereği ihtarda bulunulması şarttır. Söz konusu ihtarda kiracıya süre verilmelidir. Borcunu bu süreye rağmen ifa etmemiş kiracı sürenin sonunda temerrüde düşmüş olarak kabul edilir. Daha sonrasında TBK’nın 315.hükmüne göre kira sözleşmesinin feshedilmesi için ilgili hükümde düzenlenen yazılı bildirimin kiracıya yapılması gerekmektedir.

Uygulamada taraflar kira borcunun ifası için belirli bir süre kararlaştırmaktadırlar. Bu durumda TBK’nın 117.maddesi uyarınca belirli vade söz konusu olur ve ihtara gerek olmaksızın borç muaccel olduğu anda temerrüde düşmüş kabuk edilir. Borçlu temerrüde düştükten sonra kiraya veren madde 315’deki bildirimi yaparak kira sözleşmesini feshedebilecektir.

Kiracıya yapılacak olan bildirimin malik ve yetkili temsilcisi tarafından yapılması mümkündür. Kiraya veren malik değilse, malikin bildirimde bulunma ve borç ödenmezse fesih hakkını kullanma imkanı yoktur. Taşınmaz, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra el değiştirmiş ise yeni malikin edinme tarihinden sonraki tarihlerde ödenmeyen kira bedelleri için bildirimde bulunabilir. Ancak bunun için kira bedellerinin kendisine ödenmesi gerektiğini kiracıya bildirmiş olması gerekmektedir.

Kiracı, süresi içinde usulüne uygun yapacağı ödeme ile sözleşmenin feshedilmesine engel olabilir. Kısmi ödeme yapılması halinde kiraya verenin fesih hakkı ortadan kalkmaz. Kira sözleşmesi verilen sürenin bitmesiyle kendiliğinden ortadan kalkmaz, ancak kiraya verenin yapacağı fesih bildirimi ile kira sözleşmesi feshedilebilir. Kiraya verenin fesih hakkını kullanarak kira sözleşmesini feshetmesi hali, bir olağanüstü fesihtir.

Kiraya veren fesih beyanını iki şekilde yapabilir:

1.Kiraya veren süre içeren bildirimde bulunurken ödeme yapılmaması halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu durumda sürenin sonunda tekrardan bildirimde bulunmasına gerek olmaksızın sözleşme feshedilir.
2.Kiraya veren eğer süre içeren bildirimde bulunurken sürenin sonunda ödememe halinde sözleşmenin feshedileceğini içeren bildirimde bulunmazsa verilen sürenin sonunda ayrı bir fesih beyanında bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.

3.Özen Borcuna Aykırılık Sebebiyle Fesih

TBK’nın316.hükmü gereği kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak borcu altındadır. Buna göre kiracının hem sözleşmede kararlaştırılan şekilde hem de özenle kullanma borcu söz konusudur.

Sözleşmede kararlaştırılan kullanım biçimi tarafların karşılıklı olarak belirlediği kullanım düzenini ifade etmektedir.

Özenle kullanma borcu kapsamında kiracı, alışılmış kullanma dışında kiralanan şeyin özünü etkileyecek veya ona zarar verecek yahut değerini düşürecek veya varlığını tehlikeye sokacak bir şekilde hareket edemez; kiralananda kira süresinden sonra da etkisi kalacak şekilde değişiklikler yapamaz.

Kiracının bahsi geçen yükümlülüğe aykırı davranması halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmelidir. Diğer kira ilişkilerinde ihtar şartı aranmamakla beraber, yazılı bir bildirimle sözleşme hemen feshedilebilmektedir[2].

Eğer ki kira sözleşmesinin sürdürülmesi kiraya veren ve komşular tarafından çekilmez hale gelmiş ise, kiracının kiralanana kasten zarar vermesi ve kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağı anlaşılmışsa kira sözleşmesi bir süre tanınmaksızın hemen feshedilebilir.

Kira Süresinin Dolması

TBK’nın 327.hükmü gereği açık veya örtülü bir şekilde sürenin belirlenmiş olması halinde kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Sürenin dolmasına rağmen taraflar açık bir anlaşma olmaksızın sözleşmeyi sürdürmeye devam ederlerse sözleşme belirsiz süreli hale dönüşür.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin dolması sözleşmenin kendiliğinden sona ermesini sağlamamakta, kural olarak sadece kiracıya sözleşmeyi feshetme hakkı vermektedir

Olağanüstü Fesih

TBK’nın 331.hükmü hem kiraya verene hem de kiralayana kira sözleşmesinin kendileri için çekilmez duruma geldiği hallerde yasal fesih dönemine uyularak her zaman feshetme hakkı vermektedir.

Olağanüstü fesih için sürekli borç ilişkisinin ifası esnasında, önceden öngörülemeyen bazı sebeplerin ortaya çıkması ve bu nedenle borç ilişkisinin temelinin çökmüş ya da artık devamının taraflardan beklenemeyecek ölçüde değişikliğe uğramış olması gerekmektedir[4].

Olağanüstü fesih hakkının kullanılması için kiralananın kiracıya teslim edilmesi aranmamaktadır. Kiralanan henüz teslim edilmeden ortaya çıkan ve kira sözleşmesini çekilmez hale getiren sebeplerin varlığı halinde de her iki taraf sözleşmeyi feshetme hakkına haizdir.

Kiracının haklı sebep olmadan kiralananı teslim almaması (alacaklı temerrüdü) halinde TBK m.331 (İBK m.266g) uygulanmaz. Alacaklının temerrüdü halinde ya borçlunun temerrüdü veya şartlara bağlı olarak kiracı tarafından, beklenen sözleşmenin ihlali söz konusu olur[5]. Kiralananı teslim almada temerrüt halinde özel olarak kiralananın süresinden önce geri verilmesine ilişkin TBK m.325 (İBK m.264) hükmü uygulanır[6].

Kira sözleşmesinin devam etmesini çekilmez hale getiren sebeplerin varlığı TMK’nın 4.maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralları ve hakkaniyet çerçevesinde belirlenir. Önemli sebeplerin sözleşmenin kurulduğu sırada önceden öngörülememesi gerekmektedir. Aksi halde 331 hükmü uyarınca kira sözleşmesi feshedilemez.

Tarafların ekonomik durumlarındaki değişikliklerin önemli sebep olarak kabul edilip edilmeyecekleri tartışmalıdır. Bir görüşe göre taraflardan birinin ekonomik durumunun bozulması kendi hayat rizikosuna ilişkin olup, bunun karşı tarafa yükletilmesi adil olmaz. Bu sebeple ekonomik durumdaki değişikliklerin önemli sebep olarak kabul edilemeyeceğini savunurlar. Diğer görüşe göre ise, ekonomik durumdaki değişiklikler önemli sebep teşkil etmektedir.

Ekonomideki konjuktürel dalgalanmalar[7], kira bedelinin azlığı[8] veya çokluğu, kiralanan arsanın kiraya verence arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu yapılması önemli sebeplerden sayılmaz[9].

Taraflardan bir tanesi durumun değişen koşullara uyarılmasını talep ettiğinde hakim, feshin şartlarının oluşmadığını belirterek uyarlama yapmalıdır.

TBK’nın 331.hükmü gereği yapılacak olan fesih derhal yapılır, ancak etkisini karşı tarafa ulaşmasından itibaren üç ay sonra gösterir.

Kiracının feshettiği kira sözleşmesinde, TBK m. 331/II uyarınca hâkimin belirleyeceği tazminatın üst sınırı TBK m. 325’de ifade edilen; “kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için doğacak borçlar” kadar olmalıdır61. TBK m. 325, kiralananın hiçbir haklı sebep yokken sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi halinde kiracının borçlarının, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceğini düzenlemektedir. TBK m. 331 uyarınca kira sözleşmesinin sonlandırılması için ortada haklı bir sebep aranmaktadır. Haklı sebeple sözleşmenin sonlandırılması halinde ödenecek olan tazminat hiçbir sebep yokken kiralananın geri verilmesi halinde ödenecek olan miktarı geçmemelidir

Tahliye Dava Dilekçesi

…………………. NÖBETÇİ İCRA HUKUK MAHKEMESİ’NE tahliye

İCRA DOSYA NO : İstanbul ……… …../…. E

TAHLİYE TALEP
EDEN DAVACI :

VEKİLİ : Av.

DAVALI :

KONUSU : Davalı borçlunun ……………………………… adresindeki gayrimenkulün tahliyesi talebidir.

AÇIKLAMALAR :

Müvekkil ile davalı arasında yapılan ../../…. tarihli yazılı kira sözleşmesi (Ektedir.) gereği, davalı tarafça ödenmesi gereken kira bedellerinin (2020 yılının Ekim, Kasım, Aralık, 2021 yılının Ocak, Şubat ayları) ödenmemesi üzerine, Gaziantep …………. İcra Müdürlüğü …../…..E. Sayılı dosyası ile tahliye talepli olarak icra takibi başlatılmış, davalı / borçluya Örnek No: 13 ödeme emri ../../….. tarihinde tebliğ edilmiş, ancak davalı borçlu, 30 günlük yasal ödeme süresi içerisinde herhangi bir ödeme yapmadığı gibi, yasal süresi içinde icra dosyasına herhangi bir itirazda da bulunmamıştır.

Müvekkil, davalı tarafa kira bedellerinin ödenmesi için birçok defa başvurmasına rağmen davalı taraf kira borçlarını ödemediği gibi konutu terk etmeyip kullanmaya da devam etmektedir. Davalı yan, 2021 yılına ait Nisan ve Mayıs aylarına ait kira bedelini de ödememiştir. Müvekkilin bütün iyiniyetine rağmen borcu ödemeyen ve konutu haksız ve mesnetsiz olarak kullanmaya devam eden davalıya işbu davanın açılması zaruriyet hasıl etmiştir.

İşbu davamız ile söz konusu hukuksuzluğun ortadan kaldırılması amacıyla söz konusu taşınmasız tahliyesine ve ödenmemiş kira bedellerinin ödenmesine yönelik olarak sayın mahkemece lehimize karar verilmesini İVEDİLİKLE arz ve talep etmekteyiz. Zira müvekkilin söz konusu güncel mağduriyeti hala devam etmektedir.

Yukarıda arz ve izah olunan nedenlerle, davalı kiracının mecurdan tahliyesini ve ödenmemiş kira bedellerinin ödenmesini talep etme zarureti hasıl olmuştur.

DELİLLER : Gaziantep …………………….. E. Sayılı dosyası, ../../…. tarihli kira sözleşmesi, banka dekontları tanık, bilirkişi, yemin, keşif ve sair her türlü yasal delil https://www.aphukuk.com/iletisim/

HUKUKİ SEBEPLER : İİK, TBK, TMK, Yargıtay içtihatları, Doktrin görüşleri ve sair yasal mevzuat

NETİCE-İ TALEP : Yukarıda arz ve izah olunan nedenlerle;

Davalı borçlunun …………………………. / Gaziantep adresindeki mecurdan TAHLİYESİNE,
Her tür yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı yana YÜKLETİLMESİNE,
karar verilmesini vekaleten saygılarımla talep ederim.

Davacı Vekili

Av.

Kira Sözleşmesi Yaparken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Neler?

Detaylı bilgi için bize ulaşın.