Köy tüzel kişiliğinden lokanta olarak kiralayan kiracıdan

Köy tüzel kişiliğinden lokanta olarak kiralayan kiracıdan köy tüzel kişiliğinden lokanta olarak kiralayan kiracıdan , 6360 Sayılı Yasa ile köy tüzel kişiliği kaldırıldıktan sonra Belediyenin kira , Maliyenin de ecrisimil tahsil etmesi karşısında kiracının hakları ile Belediyenin tahliye etmeye çalışmasına karşı izlenecek yol…

1.) davacı, zapt dolayısıyla taraflar arasındaki kira sözleşmesini fesih edebilir, ödediği kira bedelini geri isteyebilir. Davacı, ödediği ecrimisili kira bedellerini aşmamak kaydıyla talep edebilir. Burada davalının borcu sebepsiz iktisaptan değil kira sözleşmesinin feshedilebilir olmasından kaynaklanmaktadır. Davalı Belediyenin sorumluluğu aldığı kira bedelini geçmemek üzere kiracı davacının ödediği ecrimisil parası ile sınırlıdır
2.) davalı belediyenin çatılı işyeri olan taşınmazın tahliye edilmesi yönündeki müdahalesi haksız olduğundan, davalı belediyenin bu müdahalesinin önlenmesine karar verilmesi gerektiği…
3. Hukuk Dairesi         Esas : 2018/6691 Karar : 2018/10891
“İçtihat Metni”MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali-alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; davaya konu taşınmazda kiracı olduğunu, taşınmazı köy tüzel kişiliğinden 01.03.2010 sözleşme ile kiraladığını, köy tüzel kişiliği sona erince davalı … ile 31.03.2014 tarihli sözleşme yaptıklarını, arazinin malikinin dava dışı hazineye ait olduğunu öğrendiğini, hazinenin ecrimisil talep ettiğini ve hazineye ecrimisil ödediğini, davalının haksız yere kira bedellerini tahsil etmiş olduğunu, belediyenin taşınmazdan tahliyelerini de talep ettiğini ileri sürerek, tahliye işlemlerinin durdurulması, belediye ile yapılan 31.03.2014 tarihli sözleşmenin iptaline ve 9.190 TL kira bedelinin iadesine karar verilmesini istemiştir. 

Davalı; taşınmazın tasarrufunun belediyeye geçmiş olduğunu, kira bedellerini tahsil yetkileri olduğunu ve sözleşme süresi bitince tahliye talep ettiklerini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. 
Mahkemece; sözleşmenin yenilenmediği, davacının taşınmazı tahliye etmesi gerektiği, ödenen ecrimisil bedelinin hazineden talep edilebileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 

1-)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının aşağıdaki bentler dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Davacının kira bedellerinin iadesine yönelik verilen hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;Taraflar arasında 31.03.2014 başlangıç tarihli ve 01.01.2015 bitiş tarihli kira sözleşmesinin varlığı ve kira parasının davalı tarafından tahsil edildiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. 
Kiraya verenin sözleşmeye konu şeyin maliki olması zorunlu değildir. Kira sözleşmesi feshedilmediği veya sözleşmenin iptali davası açılmadığı sürece geçerlidir.

Ancak bir üçüncü kişinin kiralanan üzerinde, kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, söz konusu hukuki ayıbı gidermek ve kiracının bu yüzden uğradığı zararları tazmin ile yükümlüdür. Kiraya verenin zapta karşı tekeffül borcu 818 sayılı BK.’nun 253. (6098 sayılı TBK.’nun 309) maddesinde düzenlenmiştir.

Kiraya veren kiralananı her türlü maddi ve hukuki ayıptan ari olarak kiracının kullanımına sunmak ve kira müddetince bu hali ile muhafaza etmekle yükümlüdür. Üçüncü kişinin aynî bir hakka dayalı olarak kiralanan üzerinde ileri sürdüğü talepler davalı kiraya verenin tekeffülü altındadır. Olayda dava dışı Hazine mülkiyet hakkına dayanarak davacının kiracılık hakkı ile bağdaştırılamayan bir iddiada bulunmuştur. Davacı her ne kadar taşınmazı kullanmışsa da bunun karşılığında tapu maliki hazineye karşı sorumlu tutulmuş ve ecrimisil tazminatı ödediğini ileri sürmüştür.

Bu durumda davacı, zapt dolayısıyla taraflar arasındaki kira sözleşmesini fesih edebilir, ödediği kira bedelini geri isteyebilir. Davacı, ödediği ecrimisili kira bedellerini aşmamak kaydıyla talep edebilir. Burada davalının borcu sebepsiz iktisaptan değil kira sözleşmesinin feshedilebilir olmasından kaynaklanmaktadır. Davalı Belediyenin sorumluluğu aldığı kira bedelini geçmemek üzere kiracı davacının ödediği ecrimisil parası ile sınırlıdır. 

Davacı, hazineye ödediği ecrimisil alacağı ile ilgili dekontları sunmuştur. Mahkemece davacının ödediği ecrimisil bedellerine dair belgelerin incelenerek, sonucuna göre kira bedelinin iadesi hakkında bir karar verilmesi gerekirken bu yönler gözetilmeksizin yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde bu talebin reddine karar verilmesi doğru değildir. 

3-) Davacının tahliye işlemlerinin durdurulması ve kira sözleşmesinin iptali talebi ile ilgili verilen hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince;6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 

Dava konusu somut olayda; Davacının aynı taşınmazda daha önce köy tüzel kişiliği ile yapılan 01.03.2010 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli sözleşme ile kiracı iken, köy tüzel kişiliğinin kaldırılması belediyelere devri sonucu tarafların 31.03.2014 tarihli kira sözleşmesini imzaladıkları anlaşılmaktadır. Dairemizin 22.02.2017 tarih ve 2017/1371-1787 sayılı geri çevirme kararı sonrasında; Davalı … ile davacı arasındaki kira akdinin 2886 Sayılı Yasaya göre yapılmadığı bildirilmiştir.

Sözleşmede kiralananın restaurant amacı ile kullanılacağı belirtilmiştir. Kira sözleşmesinin 2886 Sayılı Yasaya göre yapılmamış olması ve kiralananın çatılı işyeri olması nedeniyle kiraya veren, süre bitimi nedeniyle kiracının tahliyesini isteyemez. Davacı ile dava dışı köy tüzel kişiliği arasında kira ilişkisi devam ederken 6360 Sayılı Yasa ile köy tüzel kişiliği kaldırılmış, taraflar serbest iradeleriyle 31.03.2014 tarihli kira sözleşmesini imzalamış ve kira ilişkisini devam ettirmişlerdir.

Mahkemece serbest irade ile imzalanan bu sözleşmenin iptali talebinin reddine karar verilmesi doğru ise de; davalı belediyenin çatılı işyeri olan taşınmazın tahliye edilmesi yönündeki müdahalesi haksız olduğundan, davalı belediyenin bu müdahalesinin önlenmesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye talebine yönelik müdahalenin önlenmesi talebinin reddine karar verilmesi de doğru görülmemiş olup, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 01.11.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Bu konu hakkında benzer makalelerimiz için tıklayın