Deprem Güçlendirmesinin Tüm Masraf Ve Faydası Kiraya Verene Aittir
Deprem Güçlendirmesinin Tüm Masraf Ve Faydası Kiraya Verene AittirYargıtay6. Hukuk Dairesi
Esas : 2014/5672Karar : 2014/8746Karar Tarihi : 01.07.2014
“İçtihat Metni”MAHKEMESİ : İstanbul 48. Asliye Ticaret MahkemesiTARİHİ : 06/02/2014NUMARASI : 2011/153-2014/24
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde temyiz eden davacı şirket vekili Av.E. K. ve davalılar vekili Av.H. K. geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.Dava zorunlu ve faydalı masraf bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece istemin reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.2-Davacı vekili; davaya konu işyerinin 01.01.1997 tarihinde bu yana muhtelif kira sözleşmeleri ile müvekkilinin kirası altında bulunduğunu, taşınmazın müvekkili tarafından restoran/bar olarak kullanıldığını, en son davalı G.. Y.. ile davacı arasında 01.01.2007 tarihli ve 14 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, başlangıçtan itibaren kiralananın kullanımı sırasında yapılması zorunlu masraflar ortaya çıktığını, taşınmazın tarihi bina olup söz konusu masrafların yapılabilmesi amacı ile röleve restorasyon projelerinin hazırlattırıldığını, evvelki kiralayan Duran Yalçın’ın bahse konu imalat ve projelere muvafakati bulunduğunu, proje kapsamında binada deprem güçlendirmesi ve çelik konstrüksiyon imalatı, asansör, yangın merdiveni, havalandırma tesisatı, ses izolasyonu, doğramaların yenilenmesi, iklimlendirme gibi bir çok zorunlu ve faydalı imalatlar yaptıklarını, kiralananın icra mahkemesince verilen karar sonucu 08.10.2009 tarihinde tahliye edildiğini davalının söz konusu masraflar nedeniyle sebepsiz zenginleştiğini belirterek zorunlu tadilatlardan kaynaklanan fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 100.000 TL’nin davalıdan tahsilini istemiştir. Davalılar vekili; taşınmazın kiracıya sağlam ve amacına uygun bir şekilde teslim edildiğini, davacının bu tarihten sonra kendi gereksinimleri doğrultusunda bir kısım tadilat, tezyinat ve dekorasyon işlerine giriştiğini, evvelki kiraya veren D. Y.’ın ölümü ile mirasçısı G.. Y.. ile davacı arasında 01.01.2007 tarihli yeni bir sözleşme yapıldığını, bu sözleşmede kiracı tarafından yapılan tadilat ve dekorasyon bedellerinin kiralayandan istenemeyeceğinin kararlaştırıldığını, faydalı masraf iddiasında bulunan davacının yeni sözleşme yapılırken bu haklarını saklı tutmadığını, tahliye sırasında davacının kiralanana zarar verdiğini, kabul anlamına gelmemek kaydı ile zarar bedelinin dava konusu alacaktan mahsubu gerektiğini belirtmiştir. Mahkemece davalının taşınmazda eski kiracı olup 01.01.2007 tarihli sözleşme ile taraflar arasında yeni bir akdi ilişki kurulduğu, yeni sözleşmede geçmişe yönelik alacak ve borçların taraflarca söz konusu yapılmadığı gibi tadilat ve dekorasyon bedelinin istenemeyeceğinin kararlaştırıldığını, davacının kiralananda haklı nedenle tahliye edildiği bu haliyle davacının önceki dönemde kiralanana yaptığını iddia ettiği masraflarla ilgili olarak talepte bulunamayacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.Davaya konu işyeri davalıların miras bırakanına ait olup ilk olarak yazılı olmayan 01.01.1997 tarihli sözleşme ile miras bırakan tarafından davacıya kiraya verilmiştir. Sonrasında mirasçı G.. Y.. ile davacı arasında 01.01.2007 başlangıç tarihli ve 14 yıl süreli yenilemeye ilişkin sözleşme akdedilmiştir. Yenilemeye ilişkin sözleşmede kiralananın kullanım amacı “içkili, müzikli turizm işletmesi” olarak belirtilmiştir. Yenilemeye ilişkin sözleşmenin 10.maddesinde; “kiracı mesleğin icrasının gerektirdiği tadilat, tezyinat ve dekorasyon için önceden kiralayandan yazılı izin almak zorundadır. Yapılacak tadilat, tezyinat ve dekorasyon için gerekiyorsa belediye ve ilgili mericilerden izin alınması ile bu işlere ait her türlü masraf kiracıya aittir. Hiçbir suretle kira bedelinden tenzil edilmeyecektir…….dekorasyon, tezyinat ve tadilat için kiracı hiçbir hak talep edemez” hükmüne yer verilmiştir. Kiralananın tahliyesini müteakip davacı zorunlu ve faydalı masraf iddiası ile kiralananda tespit yaptırmış, Şişli 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/57 d.iş sayılı dosyasına sunulan bilirkişi raporunda; taşınmazın eski eser niteliğinde olup havalandırma, hidrolik asansör, yangın merdiveni gibi mekanik imalatlardan oluşan faydalı işler bedelinin 67.500 TL olduğu, inşaat ve restorasyon kapsamında yapılan işlerin ise projeye dayalı olarak yapılması gerektiği, tespit isteyen tarafından proje sunulmadığından her hangi bir değerlendirme yapılmadığı belirtilmiştir. Davacı zorunlu inşaat işlerinden olarak binada deprem güçlendirmesi yaptığını bildirmiştir. Nitekim mahkemece icra edilen keşif ve dosyaya sunulan bilirkişi raporlarından, ana yapının mukavemetinin arttırılmasına yönelik bir takım imalatlar yapıldığı anlaşılmıştır. Deprem güçlendirmesi kapsamında binada yapılan işler kiralananın bozulması, değerinin azalması veya kullanımının önemli ölçüde güçleşmesini önlemeye yönelik zorunlu tamirat işlerinden olup bu tür zorunlu işlerin tüm masraf ve faydası kiraya verene aittir. Her ne kadar 01.01.2007 tarihli sözleşmede kiracının mesleğinin icrasının gerektirdiği tadilat, tezyinat ve dekorasyon bedelinin istenemeyeceği kararlaştırılmış ise de davacının mesleğinin icrası için gerekli olanlar dışındaki, deprem güçlendirmesi gibi yapılması zorunlu imalat ve işlerin bedelinin yapı sahibi olan davalılardan istenilmesinde bir engel bulunmamaktadır. Taşınmaz korunması gerekli kültür varlığı olup yapılan tadilatlara yönelik koruma kuruluna muhtelif başvurular yapılmıştır. Koruma kurulunun 12.07.2000 tarihli kararında projenin çizim standartlarına uygun olmadığı eksik bilgiler ihtiva ettiği gerekçesi ile başvuruya olumlu cevap verilmemiş ise de yapılan işlerin mevcut hali ile yeniden projeye bağlanarak ruhsatlandırılmasının mümkün olup olmadığı mahkemece araştırılmamıştır. O halde mahkemece bu husus üzerinde durularak sözleşmenin 10.maddesi uyarınca mesleğin ircasısının gerektirdiği işler dışında kalan zorunlu ve faydalı masrafların mevcut hali ile ruhsata bağlanabilir olduğunun anlaşılması halinde bunlara ilişkin istemin kabulü gerekirken yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 1.100.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 01.07.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
