Müteahhidin Yapı Kullanım İzin Belgesi Alma Borcu

Müteahhitlerin SGK Borcu Kat Maliklerine İskan için engel midir ?

                      İnşaatı tamamlanan ve yapı kullanma izni alma aşamasına gelen yapıda, bazı bağımsız bölümlerde malik yada hissedar olan  müteahhidin vergi ve sigorta borcu olduğu gerekçesiyle diğer bağımsız bölümlere yapı kullanma izin belgesi verilip verilemeyeceği konusunda Bazı SGK Memurlarınca tereddüt duyulmakta , öncelikle prim alacağının tahsili amacıyla malikler kendi hisseleri oranında prim ödemeye zorlanmaktadır.

                   SGK ‘nın ilgili birim memurları 5510 sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu’nun 17/04/2008 tarihli ve 5754 sayılı Kanunla değişik 90’ıncı maddesinin dördüncü fıkrası ile belediyeler tarafından geçici iskân veya yapı kullanma izin belgesi verilmeden önce yapılan inşaat dolayısıyla Sosyal Güvenlik Kurumuna borçlarının bulunmadığına dair belge istenmesi zorunluluğunu dayanak yapmaktadır.
                   Ancak uygulamada yapı müteahhidinin vergi ve sigorta borcundan dolayı yapı kullanma izni verilememesinin diğer maliklerin mağduriyetine sebep olması nedeniyle , 3194 sayılı İmar Kanununun 28’inci maddesi, 09/12/2009 tarihli ve 5940 sayılı Kanunla değiştirilmiş ve onuncu fıkrasına “Fenni mesullerce denetime ilişkin mimarlık ve mühendislik raporları hazırlanan, yapı sahibi, fenni mesuller ve ilgili idare elemanlarının birlikte düzenlediği tespit tutanağı ile tamamlandığı belirlenen, ancak, yapı müteahhidinin yapım işlerinden doğan vergi ve sigorta primi borçlarının ve diğer sorumluluklarının gereğinin yerine getirilmemesi sebebiyle yapı kullanma izin belgesi verilmesi işlemleri tamamlanamayan yapılar için, yapının müteahhidi olmayan yapı sahibinin talebi üzerine, ilgili idarece durum tespit edilerek yapı kullanma izin belgesi verilir.” hükmü eklenmiştir.

              Bu düzenleme sonrası  “yapının tamamlandığını gösteren tespit tutanağı düzenlenmesi” ve “yapının müteahhidi olmayan yapı sahibinin talebi” olmak üzere sadece iki şart bulunduğu hallerde  maliklere borçsuz yazısının verilmesi gerekmektedir.  Dolayısıyla yapıda müteahhidin bağımsız bölüm sahibi/hissesi olması, diğer yapı sahiplerinin yapı kullanma izin taleplerinin karşılanmasına engel teşkil etmeyecektir. Yapı kullanma “İSKAN “ izni için müracaat eden kişi (yapı sahibi) “yapı müteahhidi” değilse, müteahhidin vergi ve sigorta borcu bulunsa bile izin talebinin gereği yerine getirilmelidir.
Diğer bir ifade ile bu düzenlemeyle yapı müteahhidinin kusuru sebebiyle bağımsız bölüm sahiplerinin cezalandırılması manasına gelen uygulamaya son verilmiştir.

         T.C. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü Sayı : 17576483-045.01  Konu : Görüş (Kısmi Yapı Kullanma) Dosya : 382093035 sayılı görüş yazısında da bu konu tüm ayrıntıları ile ele alınmış ve SGK Müdürlükleri’ne ve Belediye Başkanlıklarına doyurucu bir açıklama yapılmıştır.

        Müteahhitten yada arsa sahiplerinden  bina , konut ve işyeri alan maliklerini iskan alma aşamasında karşılaşabileceği  bu konuda uyanık olmaya davet ediyoruz.

Yargıtay

15. Hukuk Dairesi

Esas : 2018/3907

Karar : 2019/3063

Karar Tarihi : 01.07.2019

“İçtihat Metni”

Davacılar 1-… 2-…, fer’i müdahiller 1-… 2-… ile davalı … İnş. ve Tic. A.Ş. Adına İflas İdare Memurluğu Avukat …, birleşen 2011/91 Esas sayılı davada davacılar 1-… 2-…, fer’i müdahiller 1-… 2-… ile davalı … İnş. ve Tic. A.Ş. Adına İflas İdare Memurluğu Avukat …, birleşen 2009/165 Esas sayılı davada davacı … İnş. ve Tic. A.Ş. Adına İflas İdare Memurluğu Avukat … ile davalılar 1-… 2-…, fer’i müdahillar 1-… 2-… arasındaki davadan dolayı … 1. Asliye Ticaret Mahkemesince verilen 11.09.2015 gün ve 2008/570-2015/675 sayılı hükmü bozan 23. Hukuk Dairesi’nin 07.03.2018 gün ve 2016/704-2018/2079 sayılı ilamı aleyhinde taraf vekillerince karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR

Asıl ve birleşen davalar, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, asıl dava eksik ve kusurlu işlerin gederim bedeli, gecikme tazminatı ve tespit masraflarının tahsili, birleşen … 3. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2011/91 Esas sayılı dosyasındaki dava gecikme tazminatı ile yükleniciye ait olup ödenmeyen emlak vergisi, elektrik tüketim bedeli ve malzeme ile trafo bedellerinin tahsili, birleşen … 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2009/165 Esas sayılı dosyasındaki dava ise yüklenici tarafından açılmış olup, sözleşme dışı fazla imalât bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davaların birleştirilerek yapılan yargılaması sonucunda asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne dair verilen kararın taraf vekilleri ve fer’i müdahiller tarafından temyizi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nden verilen 07.03.2018 gün 2016/704 Esas, 2018/2079 Karar sayılı bozma ilamına karşı arsa sahipleri, yüklenici vekili ile fer’i müdahiller vekilince karar düzeltme talebinde bulunulmuştur.

Karar düzeltme talebinin kural olarak temyiz incelemesini yapan Yargıtay Hukuk Dairesince incelenmesi gerekmekte ise de; Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 09.02.2018 gün 2018/1 sayılı işbölümü kararı ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan ve 01.07.2016 tarihinden sonra temyiz ya da karar düzeltme talepli olarak Yargıtay’a gelen dosyalardaki temyiz ya da karar düzeltme taleplerini incelemek görevi Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’ne verildiğinden karar düzeltme talebi Dairemizce incelenmiştir.

1-Yargıtay ilamında belirtilen gerektirici nedenler karşısında davalı-birleşen dosya davacısı yüklenici vekiliyle fer’i müdahil vekillerinin tüm, asıl ve birleşen 2011/91 Esas sayılı dosya davacıları, birleşen 2009/165 Esas sayılı dosya davalıları arsa sahiplerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer karar düzeltme talepleri yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmış olmadıkça yüklenicinin edimini yerine getirdiğinin kabul edilebilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatları ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp arsa sahipleri teslim etmesi zorunludur. Yükleniciyle arsa sahipleri arasında … 7. Noterliği’nde imzalanan 9.11.2005 gün 338241 yevmiye nolu düzenlenme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 4. maddesinin devamında; inşaatın sözleşmeye uygun olarak eksiksiz tamamlanıp, genel iskân izni alınıp iş bitim kağıtları arsa sahibine verilmedikçe yükleniciye bağımsız bölüm tapusu verilmeyeceği kararlaştırılmıştır.

Bu hükme göre genel yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğü yükleniciye aittir. Yine sözleşmenin süre uzatımı ve cezai şart başlıklı maddesinin son cümlesinde; işin süresi içinde bitirilmemesi halinde yüklenici teslime kadar geçecek her ay için arsa sahiplerine isabet edecek her bağımsız bölüm için o günün rayiç kira bedeli kadar kira tazminatı ödemeyi kabul etmiştir. Dosya kapsamındaki belge ve tutanaklara göre … ada … parseldeki inşaatın 02.12.2008, … ada … parseldeki inşaatın 21.11.2008, … ada … parseldeki inşaatın 21.11.2008 tarihinde teslim edildiği arsa sahipleri ve vekilleri tarafından imzalanan iş bitirme tutanaklarından anlışmakta ise de; … adı … parselde genel yapı kullanma izin belgesinin arsa sahipleri talebiyle 15.04.2011 tarihinde ve arsa sahiplerine bırakılacak diğer bağımsız bölümlerin bulunduğu … ada parseldeki genel yapı kullanma izin belgesinin 20.09.2011 tarihinde ve arsa sahiplerinin açtığı birleşen 2011/91 Esas sayılı dosyadaki davanın açıldığı 24.02.2011 tarihinden sonra alındığı anlaşılmaktadır.

Yapı kullanma izin belgesi alma borcunun yükleniciye bırakıldığı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin edimini yerine getirdiğinin kabulü için inşaatı tamamlayıp teslim etmiş olması yeterli olmayıp, yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması da zorunludur. İnşaat ya da bağımsız bölüm arsa sahibine fiilen teslim edilse dahi arsa sahibi yapı kullanma izin belgesi bulunmayan inşaat ya da bağımsız bölümleri oturarak kullanmaya ya da kiraya vererek gelir elde etmeye zorlanamayacağından hukuki teslim gerçekleşmiş sayılmaz. Arsa sahibi, yüklenicinin üstlendiği yapı kullanma izin belgesi alınıncaya kadar gecikme tazminatı ya da kararlaştırılmış ise cezai şartı isteyebilir.

Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; birleşen 2011/91 Esas sayılı dosya davalısı yüklenici bu davanın açıldığı tarihe kadar yükümlülüğünde olan genel yapı kullanma izin belgesini almamış olup, yapı kullanma izin belgesi alınmadan davacı arsa sahiplerinin filen teslim aldıkları bağımsız bölümleri kendileri kullanarak ya da 3. kişilere kiraya verip gelir temin etmek suretiyle ekonomik yarar sağladıkları kanıtlanamadığından birleşen … 3. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2011/91 esas sayılı dosyasındaki gecikme tazminatı istemiyle ilgili olarak ilk davanın açıldığı 15.09.2008 tarihinden 2011/91 Esas sayılı davanın açıldığı tarihe kadar arsa sahiplerinin kendisine bırakılan bağımsız bölümlerle ilgili gecikme tazminatı isteyebilecekleri kabul edilerek, bu dönem için hesaplanacak gecikme tazminatının taleple bağlı kalınarak hüküm altına alınması gerekirken yanlış değerlendirme sonucu hukuki teslim niteliğinde olmayan iş bitirme tutanaklarına göre hesaplama yapan bilirkişi raporuna itibar edilerek birleşen 2011/91 Esas sayılı dava dosyasında yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır. Yerel mahkeme kararının birleşen 2011/91 Esas sayılı dava dosyası yönünden de bu gerekçeyle bozulması gerekirken, bozma kapsamı dışında bırakıldığı bu kez yapılan incelemede anlaşıldığından arsa sahiplerinin karar düzeltme talebinin kabulü uygun görülmüştür.

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle asıl-birleşen 2011/91 Esas sayılı dosya davalısı, birleşen 2009/165 Esas sayılı dosya davacısı yüklenici ile fer’i müdahillerin tüm, arsa sahiplerinin diğer karar düzeltme taleplerinin reddine, 2. bent uyarınca kabulüyle Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 07.03.2018 gün 2016/704 Esas, 2018/2079 Karar sayılı bozma ilamına ilaveten yerel mahkemenin birleşen … 3. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2011/91 Esas sayılı dosyasındaki hükmün davacıları olan arsa sahipleri yararına bu gerekçe ile de BOZULMASINA, HUMK’nın 442. maddesi hükmünce 315,00 TL para cezası ile bakiye 17,70 TL red harcının karar düzeltme isteyen fer’i müdahillere, 315,00 TL para cezası ile bakiye 17,70 TL red harcının karar düzeltme isteyen davalı-birleşen dosya davacısına yükletilmesine, 5766 sayılı Kanun’un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 272,00 TL Yargıtay başvurma harcının temyiz eden davacı-birleşen dosya davalılarından, 136,00 TL Yargıtay başvurma harcının temyiz eden fer’i müdahillerden, 272,00 TL Yargıtay başvurma harcının temyiz eden davalı-birleşen dosya davacısından alınmasına, ödedikleri temyiz peşin harçlının istek halinde temyiz eden taraflara iadesine, ödediği karar düzeltme peşin harcının istek halinde karar düzeltme isteyen davacı-birleşen dosya davalılarına geri verilmesine, 01.07.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Bu konu hakkında benzer makalelerimiz için tıklayın