İşyeri Kira Sözleşmeleri Bakımından Yürürlüğü Ertelenen Hükümler

6353 sayılı Kanunla, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nun kira sözleşmesine ilişkin bazı maddelerinin yürürlüğü, kiracısı tacir veya tüzel kişiler olan işyeri kiraları bakımından sekiz yıl süreyle ertelenmiş olup yürürlüğü ertelenen ilgili hükümler 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecektir. Bu nedenle, işbu yazıda yürürlüğe girecek hükümlerin kapsamı ve etkileri hakkında kısaca bilgi verilecektir.

Yürürlüğe Girecek Hükümler Hangi Kira İlişkilerini Etkileyecektir?

TBK’nın geçici madde 2 hükmüyle yapılan erteleme ve ertelemenin sona ermesi ile ortaya çıkacak sonuçlar, aşağıdaki iki koşulun bir arada bulunması halinde etki doğurmaktadır:
Kiracının TTK’da tacir olarak sayılan kişilerden olması veya tüzel kişi olması gerekmektedir.Kiralanan yerin çatılı ya da çatısız işyeri olması gerekmektedir.

Ertelenen Hükümlerin Yürürlüğe Girmesi, Erteleme Kapsamındaki Kira İlişkilerinde Neleri Değiştirecektir?

Ertelenen hükümler bakımından kanuni sırasıyla bir değerlendirme yapılır ise:
“Kira İlişkinin Devri” başlıklı madde 323: Hüküm 818 sayılı Borçlar Kanunu (“BK”)’ndan farklı olarak kira ilişkinin devrine ilişkin bir düzenleme getirmiş olsa da önceki Kanun döneminde de işyeri kiracısı, kira sözleşmesini kiraya verenin rızası olmadan devredememekteydi. Buna karşın, TBK madde 323 ile kiraya verenin rızasının yazılı şekilde alınması gerektiği, ancak kiraya verenin bu rızayı haklı bir sebep olmadıkça vermekten kaçınamayacağı düzenlenmiştir. Dolayısıyla, erteleme sonrasında asıl değişecek durum, kiraya verenlerin artık kiracından gelecek devir talebini sebep göstermeksizin reddedemeyecek olmasıdır.

“Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi” başlıklı madde 325: 818 sayılı BK’da bu hususta bir düzenleme bulunmamakta ise de Yargıtay erken tahliye halinde kiracının ödeyeceği tazminatın, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlı olduğu yönünde kararlar vermekteydi. Yargıtay’ın bu uygulaması TBK madde 325 hükmüne aynen aktarılmış ise de hükümde kiracıya önceki uygulamada bulunmayan yerine ikame kiracı bularak makul süreyle sorumlu olmaksızın kiralananı sözleşme bitiminden önce geri verme imkanı tanınmıştır.

“Önemli Sebepler” başlıklı madde 331: Hüküm BK madde 264 hükmü ile büyük ölçüde benzer olup erteleme sonrasında asıl değişecek durum, sözleşmeyi fesheden tarafın ödeyeceği tazminatın belirlenmesi noktasında kendini göstermektedir. BK madde 264’te ön görülen kira ilişkisinin bir yıldan fazla sürmesi halinde tazminat bedelinin altı aylık kira bedelinden az olmaması düzenlemesi, yeni kanunla birlikte hâkimin takdirine bırakılmaktadır.

“Bağlantılı Sözleşme” başlıklı madde 340: Uygulamadaki bazı kira sözleşmelerinde; kiraya verenin, kiracıya lisans vermesi ve sahip olduğu taşınmazı ancak bu lisans sözleşmesi varlığını sürdürdüğü müddetçe kiralaması ya da kiralananın ancak bazı ürünlerin kiraya verenden alınması şartıyla kiralanması gibi hükümlerin, kira sözleşmesi ile doğrudan ilişkisi bulunmamasına karşın, ya kira sözleşmesi içerisinde yan edim olarak ya da ayrı bir sözleşme birlikte kiraya verenler tarafından kiracılara dayatıldığı ve kira sözleşmesinin akıbetinin bu bağlantılı sözleşmenin varlığına bağlandığı görülmektedir. Erteleme süresi boyunca, genel işlem koşulu gibi kanundan kaynaklanan sınırlamalar dahilinde, sözleşme serbestisi gereği bağlantılı sözleşmelerin geçerli olduğu kabul edilmekteydi. Buna karşın, erteleme süresinin sona ermesinden sonra imzalanan ve kiracının yararı olmaksızın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan kiracıyı borç altına sokan bağlantı sözleşmeler kesin hükümsüz sayılacaktır.

Kiracının Güvence Vermesi başlıklı madde 342 : Bu hükümde, güvence bedelinin (depozito) miktar olarak üç aylık kira bedeli ile sınırlandırılması ve bunların para veya kıymetli evrak olması halinde bankaya yatırılması gerektiği düzenlenmektedir. Buna karşın, erteleme süresi boyunca ise sözleşme özgürlüğü çerçevesinde yukarıda belirtilen şekilde bir sınırlama ve zorunluluk söz konusu olmamaktadır. Bu nedenle, erteleme süresinin bitimiyle TBK madde 342’de ön görülen miktar ya da depozitonun yatırılacağı yere ilişkin sınırlamalar ve zorunluluklar etkisini göstermeye başlayacaktır. Bu noktada, doktrindeki ağırlıklı görüş 01.07.2020 tarihinden önce yürürlüğe giren kira sözleşmelerinde alınan güvencelerin ertelemenin sona ermesinden etkilenmeyeceği yönünde ise de bu hususta henüz bir yargı kararı bulunmadığından hükmün mahkemelerce nasıl yorumlanacağı uygulama ile ortaya çıkacaktır.

Kira bedeline ilişkin “Genel Olarak” başlıklı madde 343 : Kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını ön gören bu madde, 6570 sayılı Kanun’un 9. maddesiyle örtüştüğünden erteleme süresi boyunca da herhangi bir değişiklik yaratmamıştır. 

Kira bedeline ilişkin “Belirlenmesi” başlıklı madde 344 : Eski 818 sayılı BK ve 6570 sayılı Kanun’da kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir düzenleme olmadığından uygulamada en çok problem, kira bedelinin belirlenmesinde ortaya çıkmaktaydı. Bu problemlerin çoğu Yargıtay içtihatları ile çözümlenmiş ise de TBK madde 344 hükmü, Yargıtay içtihatlarıyla gelişen uygulamada birtakım değişiklikler yapmıştır. Bu kapsamda TBK madde 344 gereğince,
Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde dahi yıllık kira artış oranı, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m. 344/1).Kira bedelinin yabancı para birimi olduğu kira sözleşmelerinde 5 (beş) yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (TBK m. 344/4).

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m. 344/3).Bu nedenlerle, mevcut kira sözleşmelerinde yer alan kira bedelinin belirlenmesine yönelik düzenlemeler, yürürlüğü ertelenen TBK’nın 344. maddesinin yürürlüğü girmesi ile hükümde yer alan sınırlamalara tabi hale gelecektir.
“Kiracı aleyhine düzenleme yasağı” başlıklı madde 346: Bu hükümde, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği ifade edilmiştir.

Ayrıca, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin kayıtlar da geçersiz sayılmıştır. Bu nedenle, taraflarının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarına ilişkin sözleşmelerde yer alan muacceliyet kayıtları ve cezai şartlar, işbu madde hükmünde yer alan sınırlamalara tabi hale gelecektir.“Dava sebeplerinin sınırlılığı” başlıklı madde 354: Bu hükümde tahliye sebeplerinin sınırlılığı düzenlenmiş olup işbu hüküm 6570 sayılı Kanun’un 8. maddesinde yer alan tahliye sebeplerinin sınırlı tutulması maddesiyle örtüşmektedir

SONUÇ
Kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında, TBK’nın kira sözleşmesine ilişkin birtakım hükümlerinin yürürlüğü TBK geçici madde 2 hükmü ile 1.7.2020 tarihine kadar ertelenmiş ise de bu tarihe kadar başka bir erteleme olmaması durumunda yürürlüğü ertelenen hükümler 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecektir. Bu kapsamda, ilgili hükümlerin yürürlüğe girmesi gerek 01.07.2020 tarihinde sona akdedilecek gerekse de 01.07.2020 tarihine kadar akdedilmiş işyeri kira sözleşmelerinde önemli değişiklikler meydana getirecektir.

Bu sebeple, 01.07.2020 tarihine kadar kiracısının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kira sözleşmelerinin gözden geçirilmesi yerinde olacaktır.
Adi ortaklıklarda, ortaklarının sıfatı bakımından bir değerlendirme yapılması gerekmektedir. Ayrıca, erteleme tacirler bakımından sonuç doğurduğundan esnaflar bakımından ertelemenin bir etkisi bulunmamaktadır.