Komşuları Sürekli Rahatsız Eden Kiracı Bu Nedenle Ev Sahibi Tarafından Tahliye Edilebilir Mi ?

Rahatsızlık veren komşu

Bir apartmanda hayatı çekilmez hale getiren sorunların başında, komşu ile ilişkilerin bozulması gelir. Toplu hayatın zorluklarından birisi de bir arada yaşama becerisine sahip olmayan insanların aynı ortamı paylaşmak zorunda kalmasıdır.

Bazen komşuluk ilişkileri öyle gerilir ki; fiziksel ve psikolojik şiddet vakaları dahi yaşanabilir. Özellikle bir komşunun etrafa çok rahatsızlık verdiği durumlarda, diğer apartman sakinleri onu tahliye etmek isteyebilir.

Rahatsızlık veren kat malikinin / ev sahibinin evden çıkarılması

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25’inci maddesinde “diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale getiren” kat maliki ile ilgili önemli bir yaptırım öngörülmüştür.

Bu yaptırımın adı “kat mülkiyeti hakkının devri”dir. Çok teknik bir konu olan “diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale getiren kat malikinin evinin satılması” konusunu, daha iyi anlaşılması için liste halinde aşağıda sıralanmıştır:

Diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale getirecek düzeyde rahatsızlık veren kat maliki hakkında, mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için dava açılması gerekir

• Açılacak dava sonucunda, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenir
• Aksi kararlaştırılmış olmadıkça, böyle bir dava açılması diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır
• Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar.
• Hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir
• Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir

Yukarıda özetlenen bu sürecin temelini oluşturan “çekilmezlik hali”nin varlığına aşağıdaki haller delil kabul edilir:

1. Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması
2. Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından Kanun’un 33’üncü maddesi gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi
3. Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması
4. Yukarıda sayılan hallerin varlığı bir “çekilmezlik hali”ne işaret etse de dava açma ve mülkiyetin devrini talep etme hakkını kullanmanın bir süre sınırı vardır.

Buna göre; dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma Borcu

Kiracı bu konudaki yükümlülüğü gereği kiralananı, sözleşmede öngörülen tahsis (özgüleme) amacına uygun olarak kullanmak, kiralanana kendi malı imiş gibi tam bir özen göstermek, olağan temizlik ve bakım giderlerini karşılamak, gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene bildirmek ve ortaya çıkan ayıpların giderilmesine katlanmak zorundadır.

Kira sözleşmesinin bir gereği olarak kiracılara yüklenen özenle kullanma borcu genel bir ifade ile düzenlenmiş olup hangi tarzdaki davranışların özenle kullanma borcuna aykırılık teşkil edebileceği Yargıtay içtihatları ile şekillenmiştir. Örneğin mesken olarak kiralanan yerin ticarethane olarak kullanılması, kahvehane olarak kiralanan yerin meyhaneye çevrilmesi gibi durumlarda kiralananın özgülenme amacına aykırı tarzda kullanıldığı kabul edilmektedir. Yine kiralananın duvarlarını tahrip etmek, sigaraları apartmanın içinde çeşitli yerlere atmak, bölme duvarları kaldırmak, kiralananda yangına neden olmak gibi davranışlar da Yargıtay içtihatları uyarınca kiralananın özüne ve varlığına zarar verici kullanım olarak nitelendirilmektedir.

Komşulara Saygı Gösterme Borcu

Kiracının özen borcunun bir görünümü olan komşulara saygı gösterme borcu, toplum yaşamının da bir gereğidir. Buna göre kiracı, taşınmazda oturan diğer kişilere, yani komşularına karşı saygı kuralları çerçevesinde hareket etmelidir. Kiracının bu yükümlülüğü hem kiraya verene hem de kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara ilişkindir. Yargıtay içtihatları uyarınca kiracının her akşam eve sarhoş gelmesi, kiralananda huzursuzluk çıkarması, iyi komşuluk kurallarına uymaması, kiralanan yeri randevu evi olarak kullanması, kiraya verene hakaret etmesi, kiraya vereni ölümle tehdit etmesi, radyonun/televizyonun sesini açarak apartmanda bulunanların huzurunu bozması komşuluk icaplarına aykırı hareket sayılmıştır.

Kiracının Özenle Kullanma Ve Saygı Gösterme Borcuna Aykırı Hareket Etmesi Halinde Kiraya Verene Tanınan İmkanlar

Türk Borçlar Kanunu’nun 316/2. Maddesine göre; kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

-Kiraya Veren Kiracıya İhtar Çekerek Bu Aykırılığın Giderilmesini İsteyebilir. Giderilmediği Takdirde Fesih Hakkını Kullanabilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralayanın, kiracının Türk Borçlar Kanunu’nun 316. Maddesindeki yükümlülüklerine aykırı hareket etmesi halinde öncelikle yazılı bir bildirimde bulunması gerekmektedir. Bu bildirim ile kiralayan, kiracıya söz konusu yükümlülüğüne uygun şekilde hareket etmeyi, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceğini ihtar eder. Bu ihtarda kiracının hangi borcunu hangi davranışlarla ihlal ettiği de somutlaştırılmalıdır. Kiracı tarafından aykırılığın giderilmesi için ihtarda belirtilecek 30 günlük süre, kanun tarafından emredici olup kiracıya 30 günden az bir süre verilebilmesi mümkün değildir. Kiracıya gönderilen ihtara rağmen belirtilen sürede borca aykırılığın giderilmemesi halinde kiralayan, fesih hakkını kullanabilecektir.

Kiracının Taşınmazda Oturanlar ile Komşulara Saygı Gösterme Borcuna İlişkin Yargıtay Kararları

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/8692 K. 2014/11794 T. 3.11.2014

Olayımıza gelince; Hükme esas alınan 02.09.2009 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan konut ve çatılı iş yeri kira hükümlerine tabidir. Davacı davalının komşulara rahatsızlık verdiğinden ve akde aykırı davranışından dolayı kiralananın tahliyesini istemiştir. Davacının tanıkları davacının iddiasını doğrular mahiyete beyanda bulunmuşlardır. Öte yandan davacının delil olarak sunduğu Beykoz 2. Sulh Ceza Mahkemesinin 2013/78 E.-546 K. sayılı dosyasında davalı kiracının davacı kiraya verene tehdit suçundan mahkûm olduğu anlaşılmaktadır. Davalının bu eylemleri TBK’nun 316/2.maddesinde düzenlenen özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık teşkil eder. Bu gibi durumlarda kiracıya verilecek bir süre yararsız olacağından ve kiracının yukarıda yazılı kanun maddesinde açıklanan yükümlülüğe aykırı davranışı çekilmez bir hal aldığından kiralayanın yazılı bildirimle uyarı zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu nedenle davacı dava dilekçesinde tahliye istediğine tahliye istemi sözleşmenin feshini de kapsadığına göre akdin feshi ve tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK’na 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK’nun 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 03.11.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/3105 K. 2016/396 T. 26.1.2016

Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının müvekkilini ölümle ve dövmekle tehdit ettiğini, kira ilişkisinin devamının çekilmez bir hal aldığını, kiraya verene kötü muamele sebebiyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, incelenen ceza dosyasındaki husumetin kiracılık ilişkisiyle alakalı olmadığı gerekçesiyle akde aykırılık nedenine dayalı davanın reddine karar verilmiştir.

Olayımıza gelince; Hükme esas alınan 21.01.2011 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. TBK’nun 316/3.maddesinde düzenlenen özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu nedeniyle tahliye davalarında, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması halinde kiralayana, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmadan ve herhangi bir süre verilmeden fesih hakkı tanınmıştır. Açıklanan bu kanun maddesi karşısında dava dilekçesinde belirtildiği gibi ve … Sulh Ceza Mahkemesi’nin 2012/485 sayılı dosyasında kiracının kiralayana sarf ettiği “eğer şirket hesaplarını inceletirsen seni kurşuna dizdiririm” şeklindeki beyanları kira İlişkisinin çekilmez hale geldiğinin başlıca delilidir. Artık davacı kiralayandan bu olumsuzluklara rağmen ilişkisine devam etmesi beklenemez. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu 316/3.maddesindeki şartların oluştuğu kabul edilerek tahliyeye karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 26.01.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Bu konu hakkında benzer makaleler için tıklayın