Ortak Yerler Nedir Ve Nerelerdir

Ortak yerler neden önemlidir?

Ortak yerlerin önemi, bunların herkes tarafından kullanılabilmesinden ileri gelir. Böyle olunca ortak yerler hem fayda kaynağı hem de sorunların nedeni olabilir.

Apartman sakinlerinin ihtiyaçlarını karşılarken yararlı olan ortak yerlerde yaşanan en büyük sorunlar, bazı kat maliklerinin ya da kiracıların ortak yerlerde şahsi işler yapmak istemesi halinde ortaya çıkar.

Ortak yerlerde değişiklik yapılması

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.

Yine aynı Kanun’a göre ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Yukarıdaki hükümlerin daha basit ifadesi şöyledir:

• Ortak alanda yapılacak bir değişiklik FAYDALI (düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak) bir yenilik ise kat maliklerinin arsa ve sayı payı çoğunluğunun kararı yeter
• Ortak alanda yapılacak değişiklik FAYDALI bir yenilik değilse kat maliklerinin beşte dördünün rızasının alınması gerekir.
• Eğer bu çoğunluklar sağlanamıyorsa ve fakat yapılması gereken inşaat, onarım vs. zorunlu ise sulh hukuk mahkemesine başvurulur ve mahkemenin vereceği karar üzerine, hiç kimsenin rızasına gerek kalmadan iş yaptırılır.

Örneğin bir kat maliki apartmanın bahçesindeki araba park alanlarının üstünü kendi imkanlarıyla ve parasını bizzat ödeyerek kapatmak istese, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu kararı olmadıkça, bunu yapamaz.

Örneğin yönetici apartman bahçesine, tüm kat maliklerinin faydalanabileceği bir kantin/kafe yaptırmak istese, kat maliklerinin beşte dördü razı olmadıkça yapamaz.

Ancak apartmanın dış cephesi artık dökülüyor ve içerileri nemlendiriyor olsa ve yöneticinin talebine rağmen kat maliklerinin arsa ve sayı payı çoğunluğu sağlanamazsa ne olur? Dış cephe olduğu gibi mi kalır? Hayır, bu durumda yönetici mahkemeye başvurabilir ve bu tadilatın zorunlu olduğuna mahkeme de kanaat getirirse, mahkeme kararıyla gerekli işler yapılır.

Apartmanın Hangi Bölümleri Ortak Kullanım Alanlarıdır ?

Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Eğer ortak yerleri belirleyen sözleşme veya ana sözleşmede hüküm yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu madde 4’e bakılır. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler Kat Mülkiyeti Kanunu madde 4 gereğince her halde ortak yer sayılır:

• Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
• Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
• Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Ortak Kullanım Alanları Üzerinde Kat Maliklerinin Hakları ve Yükümlülükleri Nelerdir ?

Kat Mülkiyeti Yasası’nın 16. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri; ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler ve bu yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Kat maliklerine tanınan bu kullanma ve yararlanma hakkı, onların bağımsız bölümlerinde kira sözleşmesine veya kullanma hakkına ya da başka bir nedene dayanarak sürekli olarak oturanlara da tanınmış bulunmaktadır.

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

Ortak alana imar planına aykırı yapı yapılması halinde ne yapılabilir?

Ortak alanlara yapılan inşa, tamirat, tadilat gerektiren işler için sadece çoğunluk ile karar almak yeterli olmayabilir. Eğer yapılacak yapı, onarım mimari projede değişikliğe yol açıyorsa tüm kat maliklerinin onayı alınarak tadilat projesi yapılmalı belediyece onaylanmalıdır. Aksi halde yapı imar planına aykırı hale geleceğinde müdahalenin önlenerek yapının eski hale getirilmesi talep edilebilir.

Emsal bir olayda, yönetim kömürlükte tadilat yapmış, burayı kiraya vererek siteye gelir sağlanmıştır. Yönetim tadilat kararını oybirliği ile almış ancak mimari projede değişiklik yapmayı unutmuştur. Yargıtay ise emsal kararında mimari proje değiştirilmediği için kömürlüğün halen ortak alan olduğuna, müdahalenin önlenmesine yani eski hale getirilmesine ve yapılan yargılama gideri ile birlikte gönderilen ihtarname masrafının davalından tahsili kararını onaylamıştır.

‘Mahkemece dava konusu 5890 ada 15 parselin birinci bodrum katında bulunan mimari projede apartman ortak alanı olan hizmetli odası, sığınak ve kömürlüğün birleştirilerek 1968 tarihinde oy birliği ile alınan karar ile mesken haline getirilip kiraya verildiği görülmüş ise de 634 sayılı Kanunun 4. maddesi gereğince tadilat projesi yapılmayan yerin halen ortak alan olduğu 3194 sayılı Kanunun 13. maddeside gözetilerek davalıların müdahalelerinin önlenmesine, dava konusu yerin 30 gün içerisinde boşaltılmasına, süresinde müdahelenin önlenmemesi halinde İİK 30. maddesinin infazda nazara alınmasına karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.’ Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/4519 E. 2017/7507 K.

Bu konu hakkında benzer makaleler için tıklayın