Yönetim Kurulu Veya Kat Maliklerinin Sorumlu Olduğu İşçilik vb. AlacaklarİŞÇİLİK ALACAKLARINDAN DOLAYI KAT YÖNETİMİ VE KAT MALİKLERİNİN SORUMLULUĞU
İş mahkemesinde kapıcı alacağı için yönetim kurulunu taraf göstererek davayı kazandık. Peki alacağımızı kimden, nasıl, ne şekilde alacağız ?
1- “Seçimlik hak” durumu ve İcra Takibinin Kat Maliklerine Yöneltilmesi
634 sayılı Yasa’nın 35. maddesinde yöneticinin görevleri ayrı ayrı gösterilmiştir. Bu görevler ana gayrimenkulun yönetimi ile ilgili olup, yönetimin gerektirdiği ortak giderleri yapmak yetkisini de içirmektedir. Yönetici, Yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurabilir. İşte bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda yönetici dava açabileceği gibi, yöneticiye karşı da dava açılabilir.
Şu husus da belirtilmelidir ki yönetici, vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilci olup yetkisini yasadan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmeden dolayı kendisine husumet yönetilebilir. Öte yandan kat malikinin veya kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz.
Sonuç olarak denilebilir ki, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava (icra takibi) ehliyeti bulunmaktadır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zara görecekleri kuşkusuzdur. Öte yandan, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 20. maddesi hükmüne göre kat maliklerinden her biri, kapıcı giderlerinden (ücret, sigorta pirimi, kıdem tazminatı vs.) yönetim planında veya kat malikleri kurulunca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça diğer kat malikleri ile birlikte eşit olarak sorumludur.
“Gerek işçilik alacakları gerekse hizmet tespitine ilişkin davalar işveren vekili olan yöneticiyi hasım göstererek açılabilirse de dava sonucunda hüküm yönetici hakkında değil hüküm yerinde işveren olan kat malikleri belirtilip kat maliklerinin yönetim planında aksi belirtilmemiş ise eşit oranda sorumlu tutulmaları gerekir. 7. HD., E. 2014/13520 K. 2014/23329 T. 30.12.2014”
“Somut olayda icra takibine dayanak yapılan ilamın incelenmesinde, alacak ” onarım güçlendirme bedeli” olup ilamda davalı olarak K3 Apartmanı A ve B Yönetim Kurulu gösterildiği ve mahkemece adı geçen hakkında hüküm tesis edildiği görülmektedir. Bu durumda alacaklı, 634 Sayıl Yasa‘nın 35. maddesine göre apartman yönetimi hakkında takip yapabileceği gibi, aynı kanunun 20. maddesi uyarınca da ilama konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında da takip yapabilir. Bir diğer ifade ile alacaklının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır. 8. HD., E. 2012/12091 K. 2012/13115 T. 25.12.2012”
“Somut olayda, icra takibine dayanak yapılan ilamın incelenmesinde, alacaklının, apartmanın kapıcısı olup, lehine kıdem tazminatı, ihbar tazminatı, bakiye senet alacağı vs. alacaklara hükmedildiği, ilamda davalı olarak Balkaya Apartman Yönetimi adına yönetici … ve …’nin gösterildiği ve mahkemece adı geçenler hakkında hüküm tesis edildiği görülmektedir. Bu durumda alacaklı, 634 Sayılı Yasa’nın 35.maddesine göre apartman yönetimi hakkında takip yapabileceği gibi, aynı kanunun 20. maddesi uyarınca da ilama konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında da takip yapabilir. Bir diğer ifade ile alacaklının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır. 12. HD., E. 2018/4820 K. 2018/10774 T. 5.11.2018”
2- Kat Maliklerinin Yerel Mahkemenin İlamında Gösterilmemesi İcra Takibinin Yöneltilmesini Etkiler Mi? Sorumluluk Kapsamının Akıbeti
Bilindiği üzere ilamda taraf olarak gösterilmeyen kişiler aleyhine ilamlı takip yapılamaz. Kat maliklerine işçilik alacaklarından dolayı ilamlı takip yapılabilmesi için ilamda onlar aleyhine bir karar verilmesi gerekmektedir. Ancak aksi yönde kararlar da mevcuttur. Şöyle ki; Yargıtay bazı kararlarında ilamda “…… yönetiminin” kat maliklerini temsil ettiğinden alacaklının Kat Mülkiyeti Kanunu’nundan kaynaklanan “seçimlik hakkı” olduğundan bahisle borçlu kat maliklerinin yapmış olduğu şikayeti reddetmiştir.
“Somut olayda icra takibine dayanak yapılan alacak “işçilik alacağı” olup takipte borçlu olarak Gimat Toptancılar Sitesi Yönetiminin gösterildiği ve takibin kesinleştiği görülmektedir. Bu durumda alacaklı, 634 Sayılı Yasa’nın 35. maddesine göre site yönetimi hakkında takip yapabileceği gibi, aynı kanunun 20. maddesi uyarınca da takibe konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında da takip yapabilir. Bir diğer ifade ile alacaklının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır.
Sonuç olarak, alacaklının, site yönetimi hakkında takip başlatması 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesi hükmüne uygundur. Ancak bu durumda kat maliklerine icra emri tebliğ edilmesi veya kat maliklerinin takipte taraf olarak gösterilmesi gerektiğinden mahkemece şikayetin kabulüne ve muhtıranın iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir. 12. HD., E. 2018/4987 K. 2019/2050 T. 13.2.2019”
“…borcun ödenmesi gereken tarihte davacı tarafın kat maliki olduğu, bu durumda borçtan sorumlu olduğu, takibe konu ilamda da önceki maliklerden bahsedilmeyip kat maliklerinin eşit alınacağının hüküm altına alındığı, yine malik yeni de olsa, diğer bir değişle kapıcının çalıştığı dönemden sonra daireyi satın almış olsa da, devirden önce doğmuş işçilik alacağından 4857 Sayılı yasanın 6. Maddesi gereği borçtan sorumlu olduğu, 634 Sayılı yasanın 35 ve 20. Maddeleri bir bütün olarak düşünüldüğünde takip alacaklısı tarafın seçimlik hakkı olduğu, yönetime karşı takip yapılabileceği gibi kat maliklerine karşı da takip yapılabileceği, borçluluk sıfatının ilam tarihinde kat maliki olmaktan kaynaklandığı, sonuç olarak takip alacaklısı tarafça takip borçlusu tarafa takip yapılabileceği,
AKSİ YÖNDE :
“Somut olayda, takip konusu ilamda, aleyhine hüküm kurulan davalı Kat Malikleri Adına …. Apartman Yöneticiliği’dir. Davacı vekili müvekkilinin ilamda taraf olmadığını, bu nedenle adına icra emri gönderilemeyeceğini ayrıca müvekkiline hissesi oranında icra emri gönderilmesi gerektiğini iddia etmektedir.
Yerel mahkeme kararında da belirtildiği gibi ilamda taraf olmayan takip talebinde borçlu olarak yer almayan davacıya icra emri gönderilmesi ilamlı takip hükümlerine uygun değildir. 8. HD., E. 2015/12 K. 2015/5872 T. 12.3.2015”
“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 20/a. maddesi hükmüne göre kat maliklerinden her biri, kapıcı giderlerinden (ücret, sigorta pirimi, kıdem tazminatı vs.) yönetim planında veya kat malikleri kurulunca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça diğer kat malikleri ile birlikte eşit olarak sorumludur. HGK’nun 03.10.2001 tarih ve 2001/18-642 E. – 2001/662 K. sayılı kararında da benimsendiği üzere, bu sorumluluk borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişiye aittir.
Somut olayda, Apartman yönetiminin taraf olarak gösterildiği ve kat malikleri aleyhine verilen dayanak karar nedeniyle başlatılan ilamlı takipte, yukarıda belirtilen yasa hükümleri uyarınca; alacaklının kat malikleri ya da yönetici aleyhine takip başlatmak konusunda seçimlik hakkı bulunduğu ve iş kazası tarihindeki maliklerin, yönetim planında veya kat malikleri kurulunca aksi kararlaştırılmadıkça, eşit sorumlu olduklarının kabulü…12. HD., E. 2018/7532 K. 2019/7010 T. 29.4.2019”
“Somut olayda, takip konusu ilamda, aleyhine hüküm kurulan davalı …yönetimi adına … dır. Davacı ilamda taraf olmadığını, ortada kat mülkiyeti bulunmaksızın kat malikleri aleyhine takip yapılamayacağını, borçtan sorumlu olmadığını iddia etmektedir. Borcun doğduğu tarihte kat maliklerinin kim olduğu, davacının borçtan sorumlu olup olmadığı, yargılama konusu olması geren hususlardır. 8. HD., E. 2015/1133 K. 2017/1779 T. 14.2.2017”
“…bu nedenle ana taşınmazın ortak giderleriyle ilgili davada kat maliklerinin taraf olarak yer almalarının yasal zorunluluk olarak öngörülmediği, yine hükmün salt yönetim kurulu başkanı veya yönetici hakkında kurulamayacağı, yasal temsilci durumundaki bu kişilerin aleyhine “kat maliklerini temsilen” olduğu açıklaması ile hüküm kurulmasının olanaklı olduğu, davanın yönetim aleyhine açılması ve kararda gösterilen davalı aleyhine icra takibi yapılması nedeniyle ilamın infazının yönetim hakkında yapılmasının usule uygun olduğu belirtilerek, yerel mahkeme direnme kararının onanması gerektiği ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir. HGK., E. 2014/1437 K. 2016/1032 T. 9.11.2016”
3- Kat Malikleri Adına 89/1 Birinci Haciz İhbarnamesi ve İlamsız İcra Takibi Yapılabilir mi ?
“ Kat maliklerine karşı ilama atıf yapılmak suretiyle ancak ilamsız takip yapılabilir. Mevcut ilamlı takipte ise kat maliklerine, İİK.nun 89. maddesi hükmü uyarınca haciz ihbarnamesi gönderilerek aidatlarını icra dosya hesabına yatırmaları da istenebilir. Bunun dışında ilamın yargılamasında yer almayan, takip konusu borcun doğduğu dönemde kat maliki olup olmadıkları ilamdan net bir şekilde anlaşılamayan kişilere ilamlı takibin yöneltilmesi ve icra emri gönderilmesi, ilamlı takip hükümlerine uygun değildir. 8. HD., E. 2015/1133 K. 2017/1779 T. 14.2.2017”
“Dairemizce yapılan değerlendirmelere göre, takip konusu mahkeme kararında taraf sıfatı bulunmayan, takip talebinde borçlu olarak yer almadığı gibi kendisine icra emri gönderilmeyen kat maliki adına kayıtlı taşınmaza haciz şerhi işlenemeyeceği, bu yönde 103 davetiyesi gönderilemeyeceği, kat maliklerine karşı ancak ilama atıf yapılmak suretiyle ilamsız icra takibi yapılabileceği, takip konusu mahkeme kararına ilişkin yargılama sırasında yer almayan, takip konusu borcun doğduğu dönemde kat maliki olup olmadıkları ilamdan net bir şekilde anlaşılamayan kişilere ilamlı icra takibi yöneltilecek şekilde haciz işlemi uygulanmasının ilamlı takip hükümlerine uygun olmadığı, bu itibarla mahkeme kararının usul ve yasaya uygun olduğu anlaıldığından davalı alacaklı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddi karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. Ankara BAM, 19. HD., E. 2016/263 K. 2017/118 T. 15.2.2017
Bu konu hakkında benzer makaleler için tıklayın
