Kira hukukunda uygulamada en çok kafamızı kurcalayan konulardan biri de sanırım bu konular. Gelin etkileşimli bir paylaşalım yapalım. Ben aşağıda bir dizi doğru ve yanlış önermede bulunacağım. Doğru ve yanlışları yazarak hatta eklemeler yaparak yorumlarınızla güzel bir metin oluşturalım.
- Kira tespit davaları TBK 344/2 ve 344/3 uyarınca açılır. Uyarlama davaları TMK 2 ve TBK 138 uyarınca açılır.
- Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilirken uyarlama davasında böyle bir sınırlama yoktur. Uyarlama davası taşınırlar için dahi açılabilir.
- Kira tespit davasında kira döneminin sona ermesinden en geç bir ay önce ihtarname gönderilir ve dava yeni kira dönemi için açılır. Uyarlamada kira döneminin sona ermesinden önce ihtarname göndermeye gerek yoktur. Dava aşırı ifa güçlüğüne neden olan koşulların varlığı hâlinde derhal açılmalıdır.
- Kira sözleşmesinin imzalanmasından itibaren 5 yıllık süre dolmadan kira tespit davası açılamaz. Uyarlama davası ise hiçbir süreye tabi değildir.
- Kira tespit davasında kiralanan taşınmazın cinsi, yüzölçümü, konumu, aynı mahaldeki emsal kira dikkate alınır. Uyarlama davasında kiralanan taşınmazın cinsi, yüzölçümü, konumu, aynı mahaldeki emsal kira bedelleri yanında ÖZELLİKLE ÜLKE GENELİNİ İLGİLENDİREN EKONOMİK FAKTÖRLER değerlendirilir. Örneğin savaş, ekonomik kriz, salgın hastalık vb.
- Kira tespit davası kira dönemi başlangıcına kadar geriye etkili olabilir. Uyarlama davası ise ileriye etkilidir.
- Kira tespit davasında davanın konusu kira bedelidir. Uyarlama davasında dava konusu kira bedeli dışındaki hususlar da olabilir.
- Kira tespit davasında hakimin takdir yetkisi dardır. Uyarlama davasında hakimin takdir yetkisi geniştir. Kira tespit davasında hakim en fazla TÜFE oranında artış yapabilirken uyarlama davasında bir sınır yoktur.
- Kira tespit davasında hakim taleple bağlıdır. Hakim talepten farklı bir şekilde uyarlama yapabilir.
- Kira tespit davasında talep sonucu ıslah edilemez, uyarlama davasında talep sonucu ıslah edilebilir.
Konu hakkında Yargıtay Kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5586 Esas 2019/435 Karar
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, 20.11.2014 tarihinde açılan asıl dava dilekçesinin 08.12.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olması ve yine birleşen davanın 24.12.2014 tarihinde açılmış olması karşısında 01.01.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez. Ancak temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin (01.01.2016 ) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacılara sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6552 E., 2019/2619 K.
“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi gereğince; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödese bile dava reddedilmeyip, bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8186 Esas 2019/5879 Karar
Somut olayda; Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde kira müddetinin 5 yıl olup 5 yıl uzatılacağı ; 7. maddesinde de kira ücreti artışlarının ilk 3 yıl 9.000 TL olup 3 yıl sonunda enflasyon oranında artış yapılacağı düzenlenmiştir. Kira başlangıç tarihi 10.03.2008 olduğundan ve 5 yıl sonrasına ilişkin kira belirlemesi talep edildiğinden, davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmaksızın her halde, tespiti istenen döneminin hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır.
“Hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Mahkemece, belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.
Bu konu hakkında benzer makaleler için tıklayın
Aklınıza takılan tüm soruları sorabilirsiniz. Yorum yapmaktan çekinmeyin.