Kira Tespit Davaları Nasıl Açılır ve Görevli Mahkeme

Kira Tespit Davası Kiracıya ihtar gönderme, harç ve avukatlık ücreti, geçmişe dönük kira farkı bedellerinin tahsili ile Yargıtay’ın islah yasağı konusunda ana başlıklar ile genel bilgiler sunulacaktır. Kira tespit davalarına ilişkin düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 373 ve devamı maddelerinde ele alınmıştır. *

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir: Kira tespit davasını kiralayan veya kiracı açabilir. Burada kiracı, fazla olan kira bedelinin düşürülmesi, kiralayan ilse düşük kira bedelinin artırılması amacıyla kira tespit davası açabilir.*

Yetkili, Görevli Mahkame:

 Kira tespit davaları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 373 ve devamı maddelerinde ele alınmıştır. Kural olarak davalının ikametgah adresi ya da gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır. Eğer taraflar tacir ya da tüzel kişilik ise sözleşmede belirlenen yer Sulh Hukuk Mahkemesi yine davaya bakmaya yetkildir. *

Kiracıya İhtar Gönderme:

Kira tespit davasını açmadan önce kiracıya ihtar gönderilmesi zorunlu değildir. Yasaya göre kira sözleşmesinde artış var ise, hakimin vereceği kira tespit kararı davanın açıldığı kira yılının başından itibaren uygulanır. Ancak yeni kira bedelinin davanın açıldığı kira yılının başlangıcından itibaren uygulanabilmesi için davacının talebi gerekmektedir.

Harç ve Avukatlık Ücretleri:

Kira tespit davalarında harç, tespiti istenen aylık kira bedeli ile ödenmekte olan mevcut kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Avukatlık ücreti ise yıllık kira bedeli tutarı üzerinden hesaplanır. Sözleşmede kira bedelinin yıllık ödeneceğinin belirlendiği durumlarda ise hakimden yıllık kira bedelinin tespiti talep edileceği iin harç da yıllık bedel üzerinden hesaplanır. *

Geçmişe Dönük Kira Farkı Bedelinin Tahsili: Kira tespit davasında, tespit talebiyle birlikte geçmişe dönük kira farkı bedellerinin tahsili talep edilemez. Ancak geçmişe dönük kira farkı alacağının tespiti talep edilebilmektedir. Geçmişe dönük tespitine karar verilen kira farkı alacağının icra yoluyla takibi için kararın kesinleşmesi gerekir. *

Sonuç Olarak

Mahruyetlerin yaşanmaması adına uzman bir avukat ile yola çıkmak her zaman yararınıza olacaktır.

Konuyla İlgili Yargıtay Kararı

Yargıtay

3. Hukuk Dairesi

Esas : 2017/5586

Karar : 2019/435

* KİRA BEDELİNİN TESPİTİ ( Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunmadığına ve Süresinde Gönderilmiş İhtarname veya Açılmış Dava da Bulunmadığına Göre 20.11.2014 Tarihinde Açılan Asıl Dava Dilekçesinin 08.12.2014 Tarihinde Davalıya Tebliğ Edilmiş Olması ve Yine Birleşen Davanın 24.12.2014 Tarihinde Açılmış Olması Karşısında 01.01.2015 Günü Başlayan Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilemeyeceği – 2016 Kira Bedelinin Tespitini İsteyip İstemediği Hususunun Davacılara Sorularak İstenmesi Halinde Bir Sonraki Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilmesi Aksi Halde Davanın Reddine Karar Verilmesi Gereği )

* KİRA ÜCRETİNİN ARTIRILMASI ( Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunmaması – Davacının Sözleşmenin Yenilendiği 01.01.2015 Tarihinden İtibaren Kira Bedelinin Tespitini Talep Edebilmesi İçin Davanın Bu Dönemin Başlangıcından En Geç Otuz Gün Önceki Bir Tarihte Açılması Ya da Kiraya Veren Tarafından Bu Süre İçinde Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Olarak Kiracıya Yazılı Bildirimde Bulunulmuş Olması Gerektiği )

* KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞ ŞARTI BULUNMAMASI ( Kira Bedelinin Tespiti – Davanın 24.12.2014 Tarihinde Açılmış Olması Karşısında 01.01.2015 Günü Başlayan Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilemeyeceği Ancak Temyiz İncelemesi Sırasında Yeni Dönemin Başladığı da Göz Önünde Bulundurularak Mahkemece Bir Sonraki Dönem İçin 2016 Kira Bedelinin Tespitini İsteyip İstemediği Hususunun Davacılara Sorularak İstenmesi Halinde Bir Sonraki Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilmesi Gereği )

* MEVCUT KİRA BEDELİNİN EMSAL RAYİÇLERİN A LTINDA KALMASI ( Kira Bedelinin Tespiti/Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunmaması – Davacının Sözleşmenin Yenilendiği 01.01.2015 Tarihinden İtibaren Kira Bedelinin Tespitini Talep Edebilmesi İçin Davanın Bu Dönemin Başlangıcından En Geç Otuz Gün Önceki Bir Tarihte Açılması Ya da Kiraya Veren Tarafından Bu Süre İçinde Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Olarak Kiracıya Yazılı Bildirimde Bulunulmuş Olması Gerektiği )

ÖZET : Dava, kira bedelinin tespitit istemine ilişkindir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, 20.11.2014 tarihinde açılan asıl dava dilekçesinin 08.12.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olması ve yine birleşen davanın 24.12.2014 tarihinde açılmış olması karşısında 01.01.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez. Ancak temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin (01.01.2016 ) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacılara sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir.

DAVA : Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Asıl ve birleşen davada davacılar; murisleri ile imzalanan 01.01.1985 başlangıç tarihli sözleşme gereği kiracılığı devam eden davalının, son ödediği 1.000,00 TL kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kaldığını belirterek aylık net kira bedelinin yeni dönem için 7.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmişlerdir. Davalı asıl ve birleşen davalı; talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek aynı şartlarda emsal incelemesi yapılarak karar verilmesini istemiştir.Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, dava konusu kiralananın aylık kira bedelinin 01/01/2015 tarihinden geçerli olmak üzere aylık net 3.600,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.TBK’nun 345 maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK’nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır. Yine 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira bedelinin arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir. Olayımıza gelince; 01.01.1985 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir. Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, 20.11.2014 tarihinde açılan asıl dava dilekçesinin 08.12.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olması ve yine birleşen davanın 24.12.2014 tarihinde açılmış olması karşısında 01.01.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez. Ancak temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin (01.01.2016 ) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacılara sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir. Öyle ise Mahkemece, yukarıdaki ilkeler gereğince yargılama yapılıp hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 23.01.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi

Bu konu hakkında benzer makalelerimiz için tıklayın